土地を売却する時に確認しておきたいこと
相続などで得た土地の売却を検討する際、よくあるのが境界線や越境、地盤や土壌などに関するトラブルです。いくつかのポイントを事前にご自身で確認していただくことで、スムーズな売却を実現することが可能になります。
土地の境界は明確ですか？
土地の売却では、取引の対象となる土地が正確な面積であることが重要になります。土地の売却価格は、土地の面積に坪単価や平方メートル単価を掛け合わせて算出した上で、そのほかの要素も加味して決めるのが一般的だからです。
土地の面積は法務局で「不動産登記簿謄本」を取り寄せれば分かります。しかし、古くから所有している土地の場合、そこに記載されている数字が正確であるとは限りません。また、敷地に「境界標」がなく、隣地との境界があいまいなこともしばしばです。
そこで取引の際、登記簿謄本の数字でなく、土地の境界を確定した実測面積での契約を買主様から求められる場合があります。また、「売主が原則として境界標を設定し境界を明示する必要がある」など、売買契約書に明示されるケースも少なくありません。
実測面積での取引には、売却前に正確な面積を測り敷地の境界を確定させる「境界確定測量」が必要です。測量は測量士が行い、土地家屋調査士によって登記。かかる費用の負担は売主様になります。
登記簿謄本に記載された数字だけで売却を進めた場合、買主様があと後隣地と境界でトラブルになることも。加えて、実際の面積との違いから金銭面でのトラブルの可能性もあるため、取引は正確な面積で行なったほうが安心できます。また、土地の売却代金で相続税を納税する場合にも測量が必要です。
売却する土地の状態をご存知ですか？
土地を手放す場合、地盤や土壌についての確認も欠かせません。特に地盤は建物を建てる際の重要な要素だけに、土地の状態や履歴は分かる限り、事前に調べておくことをおすすめします。
土地の買主様が決まり、売買契約を結ぶ際、「やはり地盤調査を行なってほしい」と言われた場合、売主・買主のどちらが手続きをし、手続きや費用負担は売主様と買主様のどちらが負担するのでしょう。
これに関する明確な規定は存在しません。不動産取引は各々でケースが異なるため自由度が高く、当事者同士が話し合い最善の方法をとるのがベストと言われています。
少し前まで地盤調査は買主様が土地の購入後に実施するのが通例でした。家を建てる前に、埋設物の有無や地盤の強度、土壌汚染や液状化のリスクなどを調査していたわけです。ところが近年では、売主が地盤調査を実施し、費用を全額負担するケースも出てきています。
事の起こりは、土地引き渡し後に地盤の欠陥が発覚したことで、土地改良費を売主様に請求する平成22年のある裁判でした。判決は買主様の勝訴で、土地改良費の全額を売主様が負担することに。この判決が基となり、「地盤調査は売主様がすべきもの」という風潮が生まれました。
特に最近は、大型地震の可能性に対する関心も高く、地盤調査への注目度と需要も高まっています。土地の売却前に地盤調査を行う義務は売主様にはありません。しかし、売主様には売却した物件を買主様に引き渡してから1年間は瑕疵担保責任が発生します。トラブルを避け、安心して取引を行うために、土地売却の際は、地盤調査費をあらかじめ用意しておくのも良いでしょう。
まとめ
土地の売買には注意点も多く専門家の知見が必要なケースが多々あります。引渡しの段階となった時に問題が発生し、契約が白紙に戻ってしまうことも珍しくありません。せっかくのお取引が不成立になってしまうことを避けるためにも、事前の確認は重要なポイントです。
地盤調査が必要か否か、ご自身で判断するのが難しい場合は、信頼できる不動産会社に相談してみることをおすすめします。確実な売却の実現に向けて、メリットとデメリットを踏まえながら判断してくれるはずです。もし不安なことがあれば当社にご相談ください。経験と実績を活かし、売主様がトラブルなく売却を進められるように全力でサポートいたします。
